Leopalace21 - 管理56萬間房源的不動產管理公司

最近有朋友請我研究一下日本有沒有在租房或不動產相關的產業案例，尤其是有沒有針對「包租代管」這種商業模式並且成規模的企業，那麼似乎馬上就能讓人直接聯想到 Leopalace21這間知名公司。

關於Leopalace21的評價其實並不是太好，尤其是在2018年的時候發生一系列建築施工瑕疵與廢棄家電處理問題，當時在日本也造成滿大的社會輿論，再加上2020年起的疫情影響許多原先從海外到日本工作的外國打工人大量返國，Leopalace21公司的經營狀況也變得比較辛苦，到最近才逐漸回穩。

撇開負面的因素不提，今天就重點聊聊Leopalace21的商業模式，並且解構一下這家公司的實際營業組成。

本文大綱

首創30年的長期租約

Leopalace21公司成立已經有相當長的時間，早在1973年就已不動產仲介公司為主營業務成立。公司在當時的日本不動產業界首創以「30年長期租約」的方式，向持有土地的地主租借土地，並且在土地上進行公寓建設，並且從那之後的公寓管理業務、入住者募集業務全部都可以交由Leopalace21所處理。所以對於地主來說僅是持有土地，可以在有信心的情況下進行前期高額的投資建設且擺脫後期麻煩的管理工作，獲得長期穩定的收益。

後續，到了1990年代Leopalace21公司也發現到在日本除了個人租房居住之外，還有另外一種更穩定的入居者需求，就是公司提供給員工的「社宅」。在日本租過房的朋友肯定也知道，在日本租房其實大部分都是單純出租空屋，裡面不會包含任何家電與家具，如果說是從海外來到日本工作的新朋友，在完成租房簽約之後就開始一系列的家具家電採買。

然而對於常常轉調日本國內不同區域的企業員工來說，從東京到外縣市工作重新找房子就變得相當麻煩，因此Leopalace21便開始也提供包含有家具與家電的房屋出租，並且出租的期間也可以比一般常見了兩年合約再縮短一些。

近年來，隨著從海外到日本工作的打工人與留學生增多，拉著行李廂就來的外國人在租房的時候自然不可能有家具家電可用，所以Leopalace21所提供的物件自然很容易便為首選，Leopalace21提供多國語言的客戶服務，從中文、韓文、越南文、英文等等都能夠協助入住者。

舉例來說在日本租房時，水電瓦斯費用其實都要自己跟這些公司進行簽約與開通服務，要自己約時間瓦斯公司的人來到家裡檢查之後才能開通瓦斯(超麻煩)。而這部分雖然不在Leopalace21公司的業務項目內，但他們也能協助外國籍的住客處理。

同時Leopalace21也在數位化方面積極發展，在各種不動產管理的科技工具上也積極投入包括電子鎖，或是與入住者的合約、費用管理相關的系統等等。從公司開始發展至今，截止到2022年底Leopalace21在全日本的管理戶數達到了56萬間。

Leopalace21的價值鏈

具體來說，Leopalace21的價值鏈是從一個一個公寓持有者或地主所開始。地主將自己持有的土地以長期租約的方式租給Leopalace21，同時在公寓的建設上需要支付費用給到Leopalace21。而建設完成的公寓則由Leopalace21進行入居者招募，不管是出租給法人公司作為公司員工住宅使用，或是租給個人居住，Leopalace21會向居住者收取房租並提供相關的基礎入住管理，而後每月穩定提供租金給到地主。

根據2023年所發布的綜合報告來看，最新的經營數字可以參考如下。房東(地主)的總人數來到26700人，管理房屋數有56,121間房屋而入住者超過50萬。在營業額方面，2023財年全年的營業額來到4064億日圓，而總體房屋的入住率則是84.66%。

Leopalace21的關鍵優勢在於強推「單身者住宅」這一點，根據日本的人口數量高峰已在2008年過峰，之後每年全日本的人口數已經在逐漸下降。並且隨著都市化與家庭關係的疏遠，日本都市區域的獨居者數量仍然有很強的需求。如果說僅以一個人生活的空間來看，大約室內29平方公尺的物件就足以符合單身者的生活需求，而這也是Leopalace21的主力物件。

如果說依據2018年日本總務省統計局的調查，全日本1900萬戶租賃房屋中，29平方公尺以下的物件估計有540萬間，而其中由Leopalace21所管理的物件有有56萬件，可以說是已經佔到市場的10.3%。

而在外部的供應上游來看，Leopalace21很多是直接與地主交涉之後從空地開始蓋公寓，因此自然有非常多在建築、設備、室內裝修的合作夥伴，目前有合作的廠家大約就有400間。而在維護入住者的居住品質方面，日本全國各地長期合作的清掃業者也有110間、物件維護的業者達1050間。

也由於是從空地開始做房屋建設，用同樣的規格與設計大量建造也可以降低在設計與備料上面的成本，因此由Leopalace21所蓋的公寓建築其實大多都已經有一個固定的模式與外型，所以地主在公寓建設方面也可以自己提出期待與選擇。會依據地主的土地位置與附近的入居者需求，尋找最可能長期獲利的住宅形式。甚至可以保留一部分作為自宅，而部分該拆分成小單位出租的形式。

既然說Leopalace21的價值鏈起始於地主的加入，因此Leopalace21也不僅僅是單純提供不動產方面的服務，在與地主提案的初期更多是以「資產規劃」、「生涯財務計畫」的角度切入，讓目前持有的土地資產可以被活化。

而Leopalace21也積極為這些地主群們建立社群並且提供優惠與專享的服務回饋，例如就有溫泉旅館或高爾夫球的招待券福利，也有固定為地主們舉辦的資產運用研討會與交流活動。

最新經營情況與數字解析

如果以每個年度的財務數字來看可以明顯看到Leopalace21公司逐漸轉變公司的商業模式，從2009年原本還有一大部分的營業額來自建築開發，隨後逐漸降低比例並重點放在租賃房屋這個項目上。從2018年爆發醜聞並且在遇到疫情衝擊之後，可以看到在過去幾個年度的經營狀況受到滿大的影響，在2020財年時一度達到365億日圓的虧損，次年也仍然有291億日圓赤字。

住房的入住率一路在疫情影響嚴重的2021年衰退到80%以下，並且房租的簽約金額也持同樣下跌，直到最近的2023財年才有逐漸恢復，到了24財年在簽約擔架上還超越了18年醜聞發生前的表現，結算2023財年的年營業額達到4064億日圓。

在入住者的屬性來看，在2024財年Q3(23年10-12月)的出租總戶數為469,967戶，而其中其實法人租屋的用戶數占最大的比例達到60.1%，一般個人則是32.5%而學生是7.4%。

而如果就這部分的法人租戶的產業別來看，占最大比例的是建設相關行業達到24.4%，其次是各種派遣業與零售。在最新的報告中也提到由於九州的半導體行業建設投資增大，因此在熊本與宮崎等城市的入居率都仍然可以維持在90%左右。

在入住者的國籍來看，總體入居者中大約有9.3%是外國籍入住者。其中以中國籍占對大的比例、其次是越南、韓國以及台灣。從市場的資料來看，過去有很多海外留學生的需求，但近年海外工作者的需求也逐漸增加。

綜觀Leopalace21的商業模式及發展歷程，儘管在2018年的建築施工及家電處理問題中受到社會輿論的負面影響，以及疫情衝擊與外國打工人返國的雙重打擊，公司經營狀況經歷了一段辛苦的時期，但近期已逐漸回穩。

然而，若你問及我是否建議即將前往日本發展的朋友們考慮租用Leopalace21的房屋，我必須誠實提醒大家謹慎思考。根據Leopalace21自行公開的財務報告，截至最新的一季，仍有相當多的公寓房屋需要進行整修，預計將有近2萬間房屋進行改修。儘管租金相對較為低廉，且包含家具家電，但仍可能面臨一些出乎意料的困擾。